이번 2021년 7월 1일에 시행되는 대출 규제 관련 변경 내역에 대해 정리해 보겠습니다. 원래 LTV 와 DTI 정도만 생각하면 됐었는데 DSR 까지 강화되는 바람에...ㅠㅠ 총정리 갑니다!
이 글의 순서는 다음과 같습니다. 각 제목을 클릭하면 항목으로 이동하니 참고하세요!
LTV, DTI, DSR?
용어 자체를 모르시는 분들을 위해 일단 각각의 용어부터 간단히 보고 가자면 다음과 같습니다.
- LTV : Loan To Value ratio, 담보가치인정비율
- DTI : Debt To Income, 총부채상환비율
- DSR : Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율
우선 각 항목에 대해서 산출 식은 아래와 같습니다.
식이 글자가 많아서 좀 복잡해 보이긴 하는데, 간단히 말하면 아래와 같습니다.
- LTV는 내가 담보로 잡고자 하는 집의 가치 대비 일정 금액만큼만 빌려주겠다는 것이고
- DTI는 내 소득 대비 주택담보대출을 갚을 수 있는 능력을 보겠다는 것인데
- DSR은 내 소득 대비 전체 대출을 갚을 수 있는 능력까지 강화해서 보겠다는 겁니다.
여기에서 연간 소득에는 다음의 항목이 포함됩니다.
- 증빙소득 : 근로소득 원천징수 영수증, 소득금액 증명원, 사업소득 원천징수 영수증, 연금증서 등
- 인정소득 : 국민연금공단, 건강보험공단 등 공공기관 발급 자료
- 신고소득 : 이자, 배당금, 임대료, 카드 사용액
대충 성격은 아시겠죠.... 머 대충 다~ 포함하는 거 같네요.
핵심적인 변경 내용
주택담보대출을 받기 위해서는 지금이나 변경 후나 2가지 조건을 만족해야 합니다.
- DSR 규제 범위에 들어가는 사람 : LTV + DSR
- DSR 규제 범위에 들어가지 않는 사람 : LTV + DTI
이러한 분류에서 이번에 변경되는 내용의 핵심은 다음의 두가지예요
- LTV를 늘려줬다 (오예!) : 서민과 실수요자 대상
- DSR은 강화했다 (젠장...) : 가계대출 관리 차원인 거 같습니다
위에서 DSR을 강화했다는 건 DSR 비율은 그대로 두고, DSR의 규제 범위에 속하는 사람이 더 늘어나게 만들었습니다. 이제 표로 한번 비교해볼게요
변경 내역 상세 (표)
해석은 잠시 뒤에서 하도록 하고, 일단은 표부터 한번 보시죠
| 구분 | 현재 | 변경 | ||
| 투기과열지구 | 조정대상지역 | 투기과열지구 | 조정대상지역 | |
| 우대요건 | 무주택 세대주 | 현재와 동일 | ||
| 소득 기준 | 부부합산 연소득 8000만원 이하 생애최초 구입자 9000만원 이하 |
부부합산 연소득 9000만원 이하 생애최초 구입자 1억원 이하 |
||
| 주택 기준 | 6억원 이하 | 5억원 이하 | 9억원 이하 | 8억원 이하 |
| 우대 한도 금액 | - | 최대 4억원 | ||
| LTV | 50% | 60% | 6억까지 : 60% 6억초과 9억부분 : 50% |
5억까지 : 70% 5억초과 8억까지 : 60% |
| DTI | 50% | 60% | 60% | 60% |
| DSR 비율 |
은행권 40% / 비은행권 60% | 현재와 동일 | ||
| DSR 적용대상 |
9억원 초과 주택 구입 또는 (연소득 8000만원 초과 & 대출액 1억원 초과) |
연소득 8000만원 초과 & 대출액 1억원 초과 | 6억원 초과 주택 구입 또는 대출액 1억원 초과 |
|
표가 복잡합니다. 빨간색 글씨가 이번에 바뀐 부분인데, LTV와 DSR로 나누어서 이야기해 보겠습니다.
LTV 완화 대상 및 요건
- 집이 없는 세대주이면서 소득 기준에 해당하는 사람이
- 9억 이하의 주택을 살 때 (조정대상지역은 8억 이하)
- 일반 사람보다 최대 4억원까지 더 대출받을 수 있도록 해주겠다
얼마나 더 받을 수 있나요?
최대 4억원이면, 집값별로 얼마나 더 대출을 받게 해주겠다는 것이냐... 는 아래 그래프를 보시면 됩니다.
먼저 투기과열지구의 우대조건입니다. 우대 조건이 아닐 경우 40%죠? 기존에는 빨간색 선처럼, 6억원까지만 우대를 해주고 그 이상 구간은 우대 자체가 없었던 반면에, 이번에는 9억원짜리 집을 살 때까지 우대를 해주고 LTV 비율도 기존보다 더 늘려서 대출받을 수 있도록 해 주는 변경입니다. 색깔로 칠해보면 다음과 같습니다.
왼쪽이 기존 우대 조건이고, 오른쪽이 변경된 조건입니다. 색깔 칠해진 부분이 훨씬 넓어졌습니다. 어쨌든 더 많이 대출 받을 수 있다... 정도로 생각하면 될 거 같고, 변경 후에도 혜택이 가장 많은 구간은 6~7억짜리 집을 살 때입니다. 그러니까... 서울 집을 살 때는 혜택이 거의 없고 경기도 구축 아파트 정도가 될 거 같네요. 적당한 걸로 사라는 뜻인가?
조정대상지역은 투기과열지구보다는 우대 폭이 적습니다. 이건 그럴만도 한 거 같은 게.... 수도권 웬만한 지역은 전부 투기과열지구로 묶이지 않았나요? 이것도 색으로 칠해보면 아래와 같습니다.
그래도 꽤 범위가 넓어지긴 했어요 이것도. 5억짜리 집 살때까지만 혜택이 있었던 것을 최대 8억까지로 늘려 준 셈이니... 하지만 여전히 실제 혜택을 많이 받는 구간은 5~6억짜리 집을 살 때 대출을 남들보다 많이 받을 수 있는 것으로 보입니다.
DSR 강화와 DTI 완화
DTI는 비율 자체를 늘려서 완화했고, DSR는 적용 대상을 늘려서 강화시켰습니다. 서두에 이야기했던 것처럼 DSR이 더 빡센 규제이므로, 대출규제는 사람 별로 아래와 같이 받습니다.
- DSR 규제 범위에 들어가는 사람 : LTV + DSR
- DSR 규제 범위에 들어가지 않는 사람 : LTV + DTI
그러니까, DSR의 규제 범위에 들어가는 인원을 늘렸다는 소리인데... 이게 꽤 빡세진 거 같아요.
그림으로 보시면 이렇습니다. 먼저 투기과열지구예요. 9억보단 6억을 초과하는 주택이 훨씬 많겠죠? 그래서 아예 파이 자체가 커졌습니다. 그리고 연소득 기준을 삭제해 버려서 기존 대출이 1억을 초과하기만 하면 무조건 DSR 규제를 받게 됩니다.
조정대상지역이 진짜 미친듯이 늘어났죠;;; 사실 기존 조정대상지역의 DSR 규제 대상은 거의 없다시피 한다고 해도 무방할 텐데... 이번에 개정하면서 투기과열지구와 동일하게 맞춰버렸습니다. 주택담보대출에 대한 규제와 별도로 가계 부채 관리 차원에서 뭔가 해보겠다는 의지가 느껴지는 거 같아요.
DTI 완화 : 비율 증대
반면에 투기과열지구에서의 DTI는 완화되었습니다. (50% → 60%) 좀 모순되는 거 같기도 한데.... 제 해석은 이래요.
- DSR 대상을 확 늘려서 대출 받는 사람 자체를 팍 줄여 놓고
- 이에 해당하지 않는 사람들 (기존 대출이 없던 사람들) 에게는 팍팍 해주겠다
받는 사람만 겁나 받게 하는 게 아니라, 여러 사람이 골고루 대출 받아서 전국민의 1가구 1주택을 이루겠다는 뭔가 원대한 꿈을 가지고 있는 것인지.... 과연 그 꿈★은 이루어질지.... 여튼 변경 사항 자체는 이렇습니다.
서두에 이야기했지만, 이 방안의 시행 일자는 금년 (2021년) 7월 1일입니다. 무주택자이면서 적당한 소득을 가지고 있었던 분들은 조금 더 대출을 받아서 집을 살 수 있는 기회가 될 거 같기도 하고.... 변경 내역과 자신의 소득을 잘 따져서 내집 마련하셨으면 좋겠습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 다음에 더 알찬 글로 돌아올게요!
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