양도세는 샀던 집을 되팔 때 그 차익에 대해서 세금을 매기는 거죠. 장기보유특별공제는 집을 오래 가지고 있었으면 양도세를 좀 깎아주겠다는 겁니다.
민주당이 이걸 축소하겠다는 세제 개편안을 표결로 확정지었습니다. 대신에 비과세가 되는 주택 가격을 좀 상향했구요. 무슨 말인지 알아보겠습니다.
양도세?
양도세는서, 대략 아래와 같이 매깁니다.
(판매 금액 - 구입 금액 - 장기보유특별공제 - 양도소득기본공제) × 세율
대략이라고 말씀드린 건 사실 여기에 뭐가 많이 붙어서인데, 아 뭐 다 모르겠고 오늘 쟁점이 되는 건 장기보유특별공제입니다. 이게 어마어마하게 크거든요. 양도세 자체에 대해서는 다음에 한번 자세하게 다루겠습니다.
장기보유특별공제란?
집을 오래 가지고 있으면 양도세를 깎아줍니다. 그 깎아주는 기준이 되는 금액이 "양도차익" 입니다.
양도차익 = 판매 금액 - 구입 금액
장기보유특별공제는 이 양도차익에 일정한 비율을 곱해서 세금을 깎아줍니다. 이걸 "공제율" 이라고 합니다. 그러니까
장기보유특별공제 금액 = 양도차익 × 공제율
요번에 문제가 되었던 게 이 공제율을 낮추겠다고 한 겁니다. 뭘 기준으로? 양도차익에 따라서요.
장기보유특별공제 축소
기존에는 아래와 같은 공제율을 따랐습니다.
| 1세대 1주택 & 고가주택 | 그 외 |
| 최대 80% | 최대 30% |
고가주택이란, 실거래가가 9억을 초과하는 주택을 말합니다.
1세대 1주택인 사람이 10년을 거주한 주택을 20억에 판매한다고 치죠. 그러면 위 조건을 만족해서 80%의 장기보유특별공제를 받게 됩니다. 양도차익의 80%를 깎아주게 되는 거예요. 어마어마하게 깎아주게 되겠죠?
근데 이번에 이렇게 바뀌었습니다.
| 양도차익 | 1세대 1주택 & 고가주택 | 그 외 |
| 5억 미만 | 최대 80% | 최대 30% |
| 10억 미만 | 최대 70% | |
| 20억 미만 | 최대 60% | |
| 20억 이상 | 최대 50% |
사실 고가주택 외에는 변화는 없습니다. 근데 서울에 비싼 집들이 많고, 세금도 많고 등등의 여러가지 어른의 사정으로 이렇게 바꾼 건데... 왜 이렇게 바꿨는질 모르겠네요.
장기보유특별공제라는 제도 자체가, 매물이 잠기는 걸 방지하는 제도입니다. 매물이 잠기면 뭐가 문제가 될까요?
10년전 물가랑 지금 물가랑 다르겠죠? 그러면 당연히 집값은 10년 전에 비해 겁나 올랐겠죠? 근데 팔고 이사가려고 보니까 세금을 겁나 내래. 그럼 이렇게 생각하겠죠? 에라 안팔아
그러면 시장에 매물이 없겠죠? 근데 여전히 수요가 어디 가는 건 아니고, 살 사람들은 결국 사야 합니다. 그런걸 실수요자라고 하겠죠? 근데 매물은 없어. 그러면 당연히 집값은 또 오르겠죠? 악순환의 반복입니다. 왜 이런 생각을 했는지 모르겠네요...
불이익은?
이번에 장기보유특별공제 축소와 함께, 그래도 비과세가 되는 주택 가격을 12억원으로 높였습니다. 장기보유특별공제와는 별개로 1세대 1주택이고 2년 이상 거주한 사람에게는 아예 양도세를 면제해 주는데, 기존에는 실거래가 9억 이하일 경우 면제해줬는데, 12억원까지 높인 부분입니다.
그러면 이 두개를 적용했을 때 실제로 양도 차익에 따른 세금이 어떻게 되는지 확인 한번 해볼께요
일단 이 계산은 주택 구입 가격이 5억원일 경우에 양도세가 어떻게 되는지를 계산했음을 먼저 밝힙니다. 따라서 기존의 비과세 구간은 양도차익이 4억원일 때까지구요, 변경안 기준으로 양도 차익 7억원일 때까지 비과세입니다.
양도차익이 10억원인 점을 기점으로 양도세가 늘어나기 시작합니다. 단위는 둘다 억원이예요. 이렇게만 보면 괜찮은거 아닌가 싶기도 한데, 이러한 장특공 공제율이 10년 이상 거주한 사람을 대상으로 한다는 걸 생각해보면...
구매해서 한 2년 살다가 최근에 팍 올라서 튀튀하는 경우는 어차피 규제 효과도 없어 보이구요, 괜히 오래 한동네 살다가 이제 퇴직하고 집팔아서 어디 한적한 데로 이사가서, 남은 돈으로는 노후자금으로 살아야겠다... 하는 사람들만 피 보는 거 아닌가 싶네요. 매물도 잠길 거고... 참... 잘 모르겠습니다. 왜 굳이 장특공을 건드려야 했나?
양도차익이 작을 때의 양도세입니다. 자세히 보시면, 기존에 세금 내던 사람을 안내게 해주는 것보다, 기존에 세금을 안내던 사람이 내게 되는 양이 훨씬 많습니다. 결국 세금을 더 걷겠다는 뜻인거 같아요.
양도세 세제 개편안에 대해 알아봤습니다. 양도세에서 실수요자에게 가장 개꿀이었던 (...) 장기보유특별공제를 왕창 줄여놨네요. 담배값 인상 같은거랑은 차원이 다를 텐데.... 모르겠습니다. 어떻게 되겠죠. 원래의 의도가 무엇이었건 간에, 부디 그렇게 굴러가길 바라면서 글을 마칩니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사하구요, 다음에 더 알찬 글로 돌아오겠습니다!
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