얼마 전에 장기보유특별공제가 줄어든다는 개편안을 가지고 논란이 분분했습니다. 그러면 도대체 양도세가 어떻게 계산되는 건지, 용어들은 뭔 뜻인지 한번 알아볼께요
양도세는 집을 팔 때 내는 세금
양도세는 집을 팔 때 내는 세금입니다. 집을 팔 때는 무조건 세금을 내야 되는데, 양도세는 집을 판 가격이 집을 산 가격보다 높을 때만 내는 세금입니다. 한마디로 부동산으로 돈을 벌면, 국가가 좀 떼 가는 구조입니다.
뭘 팔았을 때 내느냐면, 대표적으로 아파트를 포함한 건물이 있구요. LH가 크게 한건 해주신 토지를 팔 때도 양도세를 내구요, 이 밖에 분양권, 입주권이나 잘 해당은 안되시겠지만 지상권, 전세권 등도 모두 양도세를 내야 합니다.
양도세 계산 방법
양도세 계산 방법은 아래와 같습니다.
와따 용어가 너무 어렵네요
일단 맨 위에서 줄줄이 빼고 곱하고 해서 산출세액... 그러니까 낼 세금이 나오는 건 알겠고, 뭔가 익숙한 장기보유특별공제라는 것도 나옵니다.
하나씩 보면 양도가액은 판매한 금액이구요, 계약서 상에 적힌 실거래가가 양도가액이 됩니다. 그리고 취득가액은 샀던 가격인데, 여기에 이것저것 더해서 계산하게 돼요!
기타필요경비는 집을 산 이후에 집에 들어간 돈입니다. 대표적으로 집에 샤시를 새로 했다면 그게 기타필요경비로 들어가게 됩니다.
결국 양도가액에서 취득가액, 그리고 기타필요경비를 뺀 금액이 양도차익이 되고, 양도차익이 작으면 세금도 작아지니까.... 취득가액과 기타필요경비는 크면 클수록 좋겠죠??
세금을 줄이려면 장기보유특별공제나 양도소득기본공제도 크면 좋겠지만... 어차피 장기보유특별공제나, 양도소득기본공제같은 거는 내가 집을 사고 나서 뭘 어떻게 할 수 있는게 아니니까요
장기보유특별공제는 오래 살면 장땡이고, 양도소득기본공제는 연말정산 할때 인적공제같은 거라, 뭘 해도 연간 최대 250만원으로 한정되어 있거든요.
그러면 이제 할 수 있는 건 취득가액이랑 기타필요경비를 늘리는 거만 남았습니다. 세금을 적게 내기 위해 취득가액이랑 기타필요경비에 뭐뭐를 포함시킬 수 있는지 한번 알아볼게요!
취득가액에 포함되는 것
취득가액에는 일단 살 때 지불했던 집값에 더해서, 기본적으로 취득세와 등록면허세가 포함됩니다. 취득세는 영수증이 없어도 요즘 전산화가 다 되어 있어서 취득가액에 포함시켜 주니 걱정 안하셔도 됩니다.
등록면허세는 등기친 비용인데 아마... 몇천원 정도 내셨을 거예요. 그래서 뭐 딱히 별로 큰 금액은 아니고... ㅋㅋ
근데 등기를 직접 치신 게 아니라면 법무사에게 맡겼겠죠? 그 법무사 비용도 취득가액에 포함해줍니다! 예쓰! 거기에다가 중개수수료로 지불한 금액도 다 포함해 줘요.
얘기한 거중에 제일 큰게 아마 취득세일 거고, 그담에 중개수수료 정도일 거 같아요
여기까지가 기본적인 내용이었고.... 추가적인 내용으로는, 만약에 경매 등으로 부동산을 사서 소송비용이 들어갔다면 이것도 취득가액에 포함해 줍니다.
취득가액에 제외되는 것
이게 웬 날벼락같은 소린가 싶은데.... 이 경우는 아마 아파트나 주택같은 데는 해당이 안될 거 같고, 상가 같은 곳에 해당될 거 같습니다.
상가 건물을 가지고 있었는데, 그 건물에서 본인이 장사를 하고 있었다고 해보겠습니다. 근데 사업을 하면 소득세를 내야겠죠? 소득세를 낼 때 너무 많이 나올 거 같아서 건물의 감가상각비를 사업 경비로 해서 소득세를 낮췄다고 하겠습니다.
그러면 이 사람이 판단하기에, 이 건물은 그만큼 가격이 낮아진 겁니다. 그러면 국가는 이렇게 얘기해요.
야 니가 이 건물 가격 낮아졌다고 했잖아?
그러면 싸게 산거랑 똑같은 거네?
그러니까... 소득세를 낼때 건물 가격을 감가 처리해버린 부분은 취득가액에서도 빼야 합니다. 그니까 결국 소득세가 낮아지면 양도세가 높아지는 구조....ㅠㅠ 결국 어디론가 세금은 내야 합니다.
기타필요경비에 포함되는 것
기타필요경비라는 건 사고 나서 발생한 금액입니다. 만약에 건물이라면 건물의 가치를 높이기 위한 행위들이 포함됩니다.
그러니까... 엘리베이터를 설치한다든지, 샤시를 새로 한다든지, 확장공사를 했다 머 이런 내용들이 전부 기타필요경비에 포함이 됩니다. 요런 걸 자본적 지출액이라고 합니다.
뭔가 구입한 이후에 소유권을 확보하기 위한 소송 비용 등의 금액도 인정해 줍니다. 위에서 취득가액에서도 인정해줬는데 차이는 취득하기 위해 발생한 소송이냐, 아니면 취득 후에 발생한 소송이냐인데 뭐 굳이 구분할 필요는 없는 거 같습니다. 어차피 다 해주니까요?
양도를 하기 위한 비용도 여기에 함께 포함됩니다. 그러니까 팔 때 들어간 중개수수료나 공증비용, 그리고 국민주택채권를 미리 판매해서 생기는 손해에 대한 비용까지도 모두 포함이 됩니다. 웬만한 손해보는 내용들은 다 포함되는 거 같아요.
그 외에 개발부담금이라든지 재건축부담금 등도 포함이 되는데... 재건축부담금까지 냈으면 저라면 안팔 거 같긴 하네요;
양도세, 부동산 세금 중에 가장 타격이 큰 녀석이죠. 오늘은 양도세 계산 방법과 구체적으로 무엇이 포함되는지를 알아봤습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사하구요, 다음에 더 알찬 글로 돌아오겠습니다!
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